العقار‭ ‬ونزيف‭ ‬القيمة‭ ..‬من‭ ‬يدفع‭ ‬الثمن؟

 العقار‭ ‬فى‭ ‬مصر‭ ‬هو‭ ‬الوعاء‭ ‬الادخارى‭ ‬الأهم‭ ‬لدى‭ ‬شريحة‭ ‬واسعة‭ ‬من‭ ‬المجتمع،‭ ‬يُنظر‭ ‬إليه‭ ‬كمنتج‭ ‬استثمارى‭ ‬آمن‭ ‬يحافظ‭ ‬على‭ ‬القيمة‭ ‬ويقاوم‭ ‬التضخم،‭ ‬خاصة‭ ‬فى‭ ‬ظل‭ ‬الأزمات‭ ‬الاقتصادية‭ ‬وتقلبات‭ ‬سعر‭ ‬العملة‭..‬ ورغم‭ ‬ما‭ ‬يمر‭ ‬به‭ ‬السوق‭ ‬العقارى‭ ‬من‭ ‬تباطؤ‭ ‬أو‭ ‬ركود‭ ‬فى‭ ‬بعض‭ ‬الفترات،‭ ‬يظل‭ ‬العقار‭ ‬يحمل‭ ‬هذه‭ ‬السمعة‭ ‬الاستثمارية‭ ‬فى‭ ‬الذهن‭ ‬الجمعى‭ ،‬لكن‭ ‬فى‭ ‬السنوات‭ ‬الأخيرة،‭ ‬ظهرت‭ ‬سلوكيات‭ ‬تسويقية‭ ‬وسعريّة‭ ‬خاطئة‭ ‬من‭ ‬بعض‭ ‬المطورين‭ ‬العقاريين،‭ ‬قد‭ ‬تُهدد‭ ‬هذه‭ ‬القناعة‭ ‬المجتمعية‭ ‬وتُحدث‭ ‬خللاً‭ ‬جوهرياً‭ ‬فى‭ ‬طبيعة‭ ‬السوق‭.‬

والبداية‭ ‬كانت‭ ‬من‭ ‬التحوط‭ ‬المبالغ‭ ‬فيه‭ ‬مقابل‭ ‬التقلبات‭ ‬الاقتصاديةخلال‭ ‬العامين‭ ‬الماضيين،‭ ‬وما‭ ‬ترتب‭ ‬عليه‭ ‬من‭ ‬زيادات‭ ‬سعرية‭ ‬مضطردة‭ ‬ظنا‭ ‬من‭ ‬المطور‭ ‬ان‭ ‬ذلك‭ ‬سيؤمن‭ ‬اضطرابات‭ ‬تكاليف‭ ‬البناء،‭ ‬الامر‭ ‬الذى‭ ‬ادى‭ ‬بالضرورة‭ ‬إلى‭ ‬دخول‭ ‬عدد‭ ‬كبير‭ ‬من‭ ‬المضاربين‭ ‬الساعين‭ ‬لمكاسب‭ ‬سريعة‭ ‬لا‭ ‬تتناسب‭ ‬مع‭ ‬طبيعة‭ ‬الاستثمار‭ ‬فى‭ ‬العقار‭،‬ وقد‭ ‬تسببت‭ ‬هذه‭ ‬السلوكيات‭ ‬إلى‭ ‬مزيد‭ ‬من‭ ‬الزيادات‭ ‬السعرية‭ ‬المبالغ‭ ‬فيها‭ ‬والغير‭ ‬مدروسة‭.‬

ولم‭ ‬تكن‭ ‬المشكلة‭ ‬دائما‭ ‬فى‭ ‬الازمات‭ ‬ولكن‭ ‬فى‭ ‬كيفية‭ ‬التعامل‭ ‬مع‭ ‬الازمات، فى‭ ‬فترات‭ ‬الركود،‭ ‬قد‭ ‬يلجأ‭ ‬بعض‭ ‬المطورين‭ ‬إلى‭ ‬خفض‭ ‬الأسعار‭ ‬بشكل‭ ‬مباشر‭ ‬أو‭ ‬تقديم‭ ‬عروض‭ ‬مبالغ‭ ‬فيها‭ ‬بهدف‭ ‬تحريك‭ ‬المبيعات‭. ‬ورغم‭ ‬أن‭ ‬هذه‭ ‬الخطوة‭ ‬قد‭ ‬تبدو‭ ‬منطقية‭ ‬من‭ ‬منظور‭ ‬تسويقى‭ ‬قصير‭ ‬الأجل،‭ ‬فإنها‭ ‬تتجاهل‭ ‬طبيعة‭ ‬العقار‭ ‬كأصل‭ ‬طويل‭ ‬الأجل‭ ‬ذى‭ ‬طابع‭ ‬استثمارى،‭ ‬وليس‭ ‬سلعة‭ ‬استهلاكية‭ ‬مرنة‭ ‬السعر‭.‬

عندما‭ ‬يُعامل‭ ‬العقار‭ ‬كسلعة‭ ‬استهلاكية‭ ‬يمكن‭ ‬التلاعب‭ ‬بسعرها‭ ‬صعوداً‭ ‬وهبوطاً،‭ ‬يُفقده‭ ‬ذلك‭ ‬طبيعته‭ ‬كـ«مخزن‭ ‬للقيمة»، ‬هذه‭ ‬التصرفات‭ ‬ترسل‭ ‬رسائل‭ ‬سلبية‭ ‬للمستثمرين‭ ‬والمشترين‭ ‬المحتملين،‭ ‬فتزعزع‭ ‬ثقتهم‭ ‬فى‭ ‬استقرار‭ ‬السوق‭ ‬وتُشجع‭ ‬على‭ ‬الانتظار‭ ‬بدلاً‭ ‬من‭ ‬الشراء،‭ ‬ما‭ ‬يُعمق‭ ‬الركود‭ ‬أكثر‭.‬

ونستطيع‭ ‬ان‭ ‬نصف‭ ‬اثر‭ ‬ذلك‭ ‬على‭ ‬سوق‭ ‬العقار‭ ‬فى‭ ‬المحاور‭ ‬الأتية‭: ‬

•‭ ‬زعزعة‭ ‬الثقة‭:‬

‭ ‬انخفاض‭ ‬الأسعار‭ ‬يدفع‭ ‬من‭ ‬اشتروا‭ ‬العقار‭ ‬بأسعار‭ ‬أعلى‭ ‬سابقًا‭ ‬إلى‭ ‬الشعور‭ ‬بالخسارة،‭ ‬ما‭ ‬يؤدى‭ ‬إلى‭ ‬فقدان‭ ‬الثقة‭ ‬فى‭ ‬السوق‭.‬

•تجميد‭ ‬السيولة‭: ‬

يتردد‭ ‬المستثمرون‭ ‬الجدد‭ ‬فى‭ ‬ضخ‭ ‬أموالهم‭ ‬فى‭ ‬السوق‭ ‬خوفاً‭ ‬من‭ ‬استمرار‭ ‬الانخفاض،‭ ‬وبالتالى‭ ‬يُجمد‭ ‬جزء‭ ‬كبير‭ ‬من‭ ‬السيولة‭ ‬التى‭ ‬كان‭ ‬يمكن‭ ‬ضخها‭ ‬فى‭ ‬الاقتصاد‭.‬

•خلل‭ ‬فى‭ ‬سلسلة‭ ‬التوريد‭ ‬العقارى‭:‬

‭ ‬انخفاض‭ ‬سعر‭ ‬البيع‭ ‬لا‭ ‬يعنى‭ ‬بالضرورة‭ ‬انخفاض‭ ‬التكلفة،‭ ‬مما‭ ‬يُهدد‭ ‬استدامة‭ ‬الشركات‭ ‬العاملة‭ ‬فى‭ ‬السوق «‬المطور‭ ‬–‭ ‬المقاول‭ ‬–‭ ‬المورد‭ ‬–‭ ‬العامل»‭.‬

وربما‭ ‬الحلول‭ ‬كثيرة‭ ‬ولكن‭ ‬ليس‭ ‬منها‭ ‬أبدا‭ ‬خفض‭ ‬الاسعار،‭ ‬ربما‭ ‬تحسين‭ ‬شروط‭ ‬السداد‭ ‬من‭ ‬خلال‭ ‬فترات‭ ‬تقسيط‭ ‬أطول‭ ‬دون‭ ‬فوائد‭ ‬مبالغ‭ ‬فيها‭ ‬مع‭ ‬زيادات‭ ‬سعرية‭ ‬طفيفة‭ ‬ومدروسة‭ ‬تحافظ‭ ‬على‭ ‬العملاء‭ ‬السابقين،‭ ‬وربما‭ ‬إضافة‭ ‬قيمة‭ ‬للمنتج‭ ‬العقارى‭ ‬خدمات‭ ‬إضافية‭ ‬–‭ ‬تسليم‭ ‬فورى‭ ‬–‭ ‬تشطيب‭ ‬عالى‭ ‬الجودة‭.‬

وهذا‭ ‬ليس‭ ‬كل‭ ‬شيء،‭ ‬إن‭ ‬الأمر‭ ‬يتطلب‭ ‬حلول‭ ‬مبتكرة‭ ‬وذكية‭ ‬وحساسة‭ ‬للتعامل‭ ‬مع‭ ‬الموقف‭.‬

ومن‭ ‬المهم‭ ‬أن‭ ‬يدرك‭ ‬المطورون‭ ‬أن‭ ‬تسعير‭ ‬العقار‭ ‬هو‭ ‬قرار‭ ‬استراتيجى،‭ ‬لا‭ ‬يجب‭ ‬أن‭ ‬يخضع‭ ‬فقط‭ ‬لضغط‭ ‬السوق‭ ‬اللحظى‭ ‬أو‭ ‬المنافسة‭ ‬قصيرة‭ ‬الأجل‭. ‬الحفاظ‭ ‬على‭ ‬القيمة‭ ‬السوقية‭ ‬للعقار‭ ‬هو‭ ‬مسؤولية‭ ‬جماعية‭ ‬تضمن‭ ‬استقرار‭ ‬السوق‭ ‬واستمرار‭ ‬جاذبيته‭ ‬كمجال‭ ‬استثمارى‭ ‬طويل‭ ‬الأجل‭.‬

الخلاصة‭: ‬

إن‭ ‬كسر‭ ‬قاعدة ‬‮«‬العقار‭ ‬لا‭ ‬يخسر»‬‭ ‬ليس‭ ‬مجرد‭ ‬هاجس‭ ‬نفسى،‭ ‬بل‭ ‬تهديد‭ ‬حقيقى‭ ‬للنموذج‭ ‬الاقتصادى‭ ‬السائد‭ ‬فى‭ ‬المجتمع‭ ‬المصرى،‭ ‬وإن‭ ‬كانت‭ ‬هناك‭ ‬حاجة‭ ‬لتصحيح‭ ‬أو‭ ‬تهدئة‭ ‬السوق،‭ ‬فليكن‭ ‬ذلك‭ ‬من‭ ‬خلال‭ ‬أدوات‭ ‬مدروسة‭ ‬تحافظ‭ ‬على‭ ‬جوهر‭ ‬العقار‭ ‬كأداة‭ ‬ادخارية‭ ‬واستثمارية‭ ‬موثوقة‭.‬