صناديق الاستثمار العقارى.. هل تُجدد الثقة أم تُعمق الأزمة؟

منذ عام 2018 وأنا أبحث وأحلل نموذج صناديق الاستثمار العقارى «REITs» لما له من أهمية كبيرة كأداة تمويلية قائمة على قطاع له وزنه الاستراتيجى فى الاقتصاد وهو القطاع العقاري.

هذه الصناديق لا تساهم فقط فى تمويل المشروعات العقارية بل تلعب دورًا تسويقيًا مهما لبعض أنواع المشروعات والوحدات العقارية التى قد تواجه صعوبات فى التسويق خاصة بعد موجات الارتفاع الكبيرة في الأسعار.

لا يخفى على أحد من المهتمين أو العاملين بالقطاع العقارى أن أحد أكبر تحديات هذا القطاع هو عملية التمويل، سواء ارتفاع أسعار الفائدة البنكية ما يرفع تكلفة التمويل بشدة سواء على مستوى العملاء الراغبين فى الشراء الـ«Mortgage» من جهة أو على مستوى المطورين الراغبين فى تمويل مشروعاتهم من جهة أخرى حيث أن الأراضى المخصصة للمشروعات العقارية تكون بنظام التخصيص وليست بالملكية الكاملة مما يصعب على المطورين الحصول على تمويل بضمان الأرض، بالإضافة لبعض التحديات التنظيمية والإدارية التي تؤثر على سهولة وسرعة الحصول على التمويل.

ونتيجة لهذه المعوقات أصبح المطور العقارى فى كثير من الأحيان هو الممول الأساسي للعملية سواء في شراء الأرض أو فى تقديم خطط سداد طويلة لعملائه بدلاً من التمويل البنكى الأمر الذى يزيد من الأعباء على المطور العقارى وينعكس في النهاية على أدائه والتزامه الأمر الذى يعزز أهمية وضرورة الوصول لحلول تمويلية غير تقليدية تدعم هذا القطاع وتساعد فى نموه ومما لا شك فيه أن أبرز ما واجه تفعيل نموذج صناديق الاستثمار العقاري طيلة السنوات الماضية هو مشكلة غياب التشريعات المنظمة.

ولأن هذا النموذج جذاب جدا لكثير من المستثمرين وفي ظل غياب التشريعات المنظمة.. أدى ذلك إلى ظهور ممارسات خاطئة ونماذج غير منظمة تحت مسميات مثل «الملكية التشاركية» وغيرها بدون أى ضمانات أو رقابة، الأمر الذي أضر بسمعة السوق وأضاع حقوق الكثير.

ومع انتشار التكنولوجيا العقارية PropTech والمنصات الرقمية التى سهلت عملية الترويج لهذه النماذج الغير منضبطة أحيانا. أصبح من الضرورى الإسراع بإصدار تشريعات تنظم السوق وتحمي حقوق المستثمرين وكذلك مقدمي هذه الخدمة الجادين.

وهنا وجب علينا أن نتوجه بكل الشكر والتقدير للهيئة المصرية للرقابة المالية ورئيسها المحترف معالي الوزير الدكتور محمد فريد للدور العظيم الذل لعبته مؤخرًا فى إصدار قرارات وتشريعات تنظم عمل صناديق الاستثمار العقارى وهو تطور إيجابى جدًا سيعيد الثقة لهذا النموذج الفعال.

ولكن فى ظل تقديرنا لهذه الخطوات التنظيمية وحيث ان صناديق الاستثمار العقاري هي في الأساس وثائق استثمارية تمنح مالكها حصة مشاعة فى أصول عقارية.. إذن لا يجب أن نغفل أن نجاح هذا النموذج يتطلب تأمين بعض الجوانب الأخرى الأمر الذى يضمن تحقيق العوائد المتوقعة.

أولا: إدارة العقار بكفاءة من حيث الصيانة والتشغيل والتسويق لضمان تدفقات نقدية مستقرة وعوائد مستدامة سواء من الإيجارات أو من ارتفاع قيمة الأصل.

وأخيرا .. صناديق الاستثمار العقارى أداة تمويلية واستثمارية واعدة بشدة لكنها تتطلب:

- تشريعات تنظيمية صارمة تضمن حقوق جميع الأطراف وتتمتع بالمرونة والقابلية للمراجعة والتعديل من قبل المُشرع اسنادا لتطورات السوق.
- حسن إدارة الأصول العقارية لتحقيق عوائد مستدامة.
- مواءمة العائد مع أسعار الفائدة المرتفعة لضمان جاذبيتها التنافسية.

ومع استمرار الدولة في دعم القطاع العقاري و تطوير المنظومة الرقابية وإطلاق منتجات تمويلية واستثمارية مبتكرة، فإن صناديق الاستثمار العقارى قد تكون من أهم الأدوات التى ستعيد رسم خريطة الاستثمار العقارى فى مصر خلال السنوات القادمة.