من العقارات الراكدة إلى الاستثمارات الواعدة..خريطة الطريق لصناديق عقارية مصرية تنافس العالمية

تمثل الصناديق العقارية في مصر أداة استثمارية واعدة يمكنها إحداث نقلة نوعية في السوق العقاري إذا ما تمت معالجة التحديات التي تواجهها، خاصةً في الجوانب الضريبية والتشريعية. مع تبني الحلول المناسبة وزيادة الوعي الاستثماري، يمكن للصناديق العقارية أن تصبح ركيزة أساسية في تنمية القطاع العقاري المصري وربطه بالأسواق العالمية. تحديات عديدة تواجه الصناديق العقارية و تعوق انتشارها و تفعيل دورها في القطاع العقاري المصرى، ومن أبرز هذه التحديات:

1. التحديات الضريبية:

تعد الضرائب على الدخل والأرباح من أكبر العقبات التي تواجه الصناديق العقارية، حيث تصل الضرائب في بعض الحالات إلى 22.5%، بالإضافة إلى الضريبة الفردية المفروضة على كل استثمار عقاري يتبناه الصندوق . كما أن عدم وضوح المعالجات الضريبية ووجود اشتراطات غامضة يؤدي إلى التباسات عند التطبيق.

2. ضعف الإطار التشريعي والتنظيمي:

على الرغم من صدور تشريعات للصناديق العقارية منذ عام 2007، إلا أن عدم وجود كيان تشريعي وتنظيمي مستقل لهذه الصناديق عرقل إصدارها . كما أن اللوائح التنفيذية لبعض التعديلات التشريعية لم تصدر حتى الآن.

3. قلة التوعية:

هناك غياب للتوعية بأهمية الصناديق العقارية كأداة استثمارية، مما يؤدي إلى ضعف الإقبال عليها من قبل المستثمرين.

4. مشكلة التسجيل العقاري:

واجهت الصناديق العقارية صعوبات في تسجيل العقارات، وإن تم إيجاد حل جزئي لهذه المشكلة من خلال إنشاء أكواد للعقارات الجديدة.

5. ارتفاع أسعار الفائدة:

أثر ارتفاع أسعار الفائدة بشكل كبير على جاذبية الصناديق العقارية، حيث أدى إلى انخفاض نسبة تغطية الاكتتابات في بعض الحالات.

ولتفعيل دور الصناديق العقارية في مصر، يمكن اتباع عدة إجراءات:

1. الإصلاحات الضريبية:

منح إعفاءات ضريبية للصناديق العقارية وتخفيض نسبة الضرائب المفروضة عليها، مع وضع ضوابط واضحة لتطبيق هذه الإعفاءات. كما يجب إعفاء دخول الحصص العينية (الأصل العقاري) بالصناديق العقارية من الضرائب إلا بعد تصرف الفرد فيما يحصل عليه من وثائق.

2. تطوير الإطار التشريعي:

إصدار اللوائح التنفيذية للتعديلات التشريعية الأخيرة، وإعادة هيكلة التشريعات الحاكمة للصناديق العقارية لتسهيل إنشائها وإدارتها.

3. زيادة التوعية:

تنظيم حملات توعية للمستثمرين حول فوائد وآليات الاستثمار في الصناديق العقارية، خاصةً أنها تتيح الاستثمار في العقارات بمبالغ صغيرة.

4. تشجيع الصناديق المتخصصة:

دعم إنشاء صناديق عقارية ذات غرض واحد (مثل تطوير مشروع عقاري واحد)، وصناديق مخصصة لمشروعات محددة مثل مراكز التسوق أو المجمعات الصناعية.

5. تسهيل إجراءات التأسيس:

تبسيط إجراءات تأسيس الصناديق العقارية والترخيص لها، والسماح بإنشاء صناديق فرعية من الصندوق العقاري الأم .

6. استغلال أصول الدولة:

تفعيل دور الصناديق العقارية في إدارة الأصول العقارية التابعة للدولة وغير المستغلة، مما يعود بالنفع على جميع الأطراف.

أنواع الصناديق العقارية في مصر

تنقسم الصناديق العقارية في مصر إلى عدة أنواع حسب القطاعات التي تستثمر فيها:

1. صناديق البيع بالتجزئة: تستثمر في المراكز التجارية وعقارات التجزئة المستقلة، وتمثل حوالي 24% من استثمارات الصناديق العقارية، تعتمد أرباحها بشكل رئيسي على الإيجارات التي تجمعها من المستأجرين.

2. الصناديق السكنية: تختص بإدارة هياكل شقق الإيجار والمنازل الجاهزة، وتستفيد من زيادة الطلب على الإيجارات في المدن الكبرى.

3. صناديق الرعاية الصحية: تستثمر في عقارات المستشفيات والعيادات ودور رعاية المسنين، وتستفيد من ارتفاع نفقات الرعاية الصحية وزيادة معدلات الشيخوخة.

4. صناديق المكاتب التجارية: تركز على الاستثمار في مباني المكاتب التجارية، وتحقق دخلاً إيجارياً من المستأجرين الذين عادةً ما يقومون بالتأجير لفترات طويلة.

5. صناديق الرهن العقاري: تستثمر في الرهون العقارية بدلاً من العقارات الفعلية، وتشكل حوالي 10% من أصول الصناديق العقارية.

والطريق لإدراج مصر على خريطة الصناديق العقارية العالمية، يجب ان يمر على عدة خطوات وركائز هامة نوجزها فى النقاط التالية:

1. جذب الاستثمارات الأجنبية: تمثل الصناديق العقارية أداة فعالة لجذب الاستثمارات الأجنبية وتوفير سيولة دولارية عبر جذب مؤسسات دولية لفرص استثمارية جديدة. يمكن للصناديق أن تسهل دخول المستثمرين الأجانب إلى سوق العقارات المصري دون الحاجة للتعامل مع تعقيدات الشراء والبيع والتسجيل.
2. إدراج الوثائق في البورصة: تداول وثائق الصناديق العقارية في البورصة المصرية يخلق سيولة فورية للمستثمرين ويدعم سوق الأوراق المالية . كما أن إدراج هذه الوثائق يجذب فئة جديدة من صغار المستثمرين المهتمين بالقطاع العقاري.
3. الشراكات الدولية: عقد شراكات مع صناديق عالمية وخبراء في إدارة الأصول العقارية لنقل الخبرات الدولية وتطوير آليات العمل المحلية.
4. توحيد المعايير: تطبيق معايير دولية في إدارة وتقييم الأصول العقارية، مما يزيد من ثقة المستثمرين الأجانب في السوق المصري.
5. الاستفادة من الأصول غير المستغلة: كما فعل صندوق مصر السيادي الذي يعمل على تطوير الأصول والموارد غير المستغلة بالتعاون مع القطاع الخاص.

ولتفعيل الصناديق العقارية في مصر عدة انعكاسات إيجابية على السوق العقاري:

1. زيادة السيولة: توفر الصناديق العقارية سيولة في السوق الثانوي العقاري وتسهل عملية التخارج من الاستثمارات العقارية مقارنة بالتملك المباشر للعقارات.
2. حل مشكلة العقارات الراكدة: تمثل الصناديق العقارية حلاً لأزمة العقار الراكد والمديونيات لهيئة المجتمعات العمرانية، حيث يمكنها شراء هذه العقارات وإدارتها بطريقة تحقق عوائد للمستثمرين.
3. تنشيط القطاعات المرتبطة: يؤدي تفعيل الصناديق العقارية إلى تنشيط شركات التأمين وشركات إدارة المبانى والأصول والمؤسسات المالية ذات الأصول العقارية.
4. التحوط من الفقاعات العقارية: تعتبر الصناديق العقارية أداة مثالية للتحوط من الفقاعات العقارية وضبط السوق العقاري.
5. حل مشاكل التمويل: تساهم الصناديق في حل مشاكل التمويل وتنشيط الخدمات المالية غير المصرفية مثل التأجير التمويلي والتمويل العقاري والتخصيم والتوريق.
6. تنويع خيارات الاستثمار: تتيح الصناديق العقارية فرصاً أمام مختلف فئات المستثمرين للاستثمار في العقارات بسهولة، خاصة صغار المستثمرين الذين لا يستطيعون شراء وحدات عقارية كاملة.
7. دعم خطط التنمية العمرانية: يمكن للصناديق العقارية أن تلعب دوراً كبيراً في تعزيز خطط التنمية العمرانية والاستثمار في قطاع العقارات دون الخوض في تعقيدات الشراء والبيع.